不動産登記実務の流れ／その③（見積り編ー不動産登記事項証明書）

見積もりを作成するときに確認する資料の一つである「不動産全部事項証明書」

一昔前は「登記簿謄本」という言い方をしていましたが、現在は不動産全部事項証明書や登記事項証明書、不動産登記情報といった名前になっています。

登記事項証明書は大きく分けると

①表題部

②権利部

の二つにわかれます。

「表題部」とは物件の所在や土地の面積、建物の構造や床面積などが記載されている部分です。

この表題部は土地家屋調査士が登記手続きを担当する部分になるのですが、不動産にかかわる他の業種もこの部分の見方を知っていることは必須となります。

床面積から新築建物の登録免許税を算定したり、築年数などから登録免許税の減税措置が可能か判断したりします。

「権利部」は司法書士の担当範疇です。甲区と呼ばれる所有権に関する権利に関する部分と、乙区と呼ばれる所有権以外の権利に関する登記にわかれます。

甲区の所有者情報から住所変更登記が必要かどうか、差押や買戻しなど負担になる登記がはいっていないか確認します。また登記年月日から権利証が「登記済証」か「登記識別情報」なのかを判断したり、実際の権利証と「年月日」や「受付番号」などを照合するのにも使用します。

乙区の所有権以外の権利部分は、現存している担保権などを確認し抹消登記の手続きが必要かどうかの判断に使用します。

この二つ以外にも全部事項証明書には「共同担保目録」や「信託目録」といった内容が記載される事があります。

共同担保目録には当該不動産に設定されている担保について、共同で設定されている他の不動産が記載されています。

信託目録は当該不動産が対象とされている信託契約の内容が記載されています。

共同担保目録に記載されいている他の物件も一緒に担保権の抹消登記が必要なのかといった確認をしたり、信託目録を確認して当該取引に問題がない信託契約となっているかの判断に必要となる部分です。

ということで、結果的に登記事項証明書は

①表題部

②権利部甲区

③権利部乙区

④目録

をそれぞれ確認してどういった状況の不動産なのかを判断していく事が必要となります。

これらの内容から情報を見落として登記手続きを進めてしまうと、最終的に登記申請の取り下げが必要になったり債務不履行責任としての損害賠償請求の対象となったりする可能性も発生しますので、十二分に注意する必要があるでしょう。

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